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전세나 월세 계약 만기를 앞두고 있나요? 그럼 계약갱신청구권에 대해서 꼭 알아야 합니다. 2020년 주택임대차보호법 개정 이후 세입자의 권리를 보호하기 위해 도입된 제도이지만, 실제 임대차 현장에서는 계약갱신요구권 사용법, 거부 사유, 묵시적 갱신, 중도해지, 중개비 부담 주체, 임대료 인상 한도, 전세와 월세 전환 가능 여부 등 꼭 알아야 할 세부사항들이 많습니다. 이번 글에서는 여러분이 모르고 있다면 손해볼 수 있는 계약갱신청구권과 관련된 팩트 9가지를 준비해보았습니다. 계약갱신청구권 앞두신 분들께 도움 되시면 좋겠습니다.
1. 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권이란 세입자가 임대차 계약을 동일한 조건으로 1회에 한해 연장할 수 있는 권리입니다. 통상적으로 임대차 계약은 2년 단위로 이루어지며, 계약갱신요구권을 행사하면 2년을 추가 연장하여 총 4년간 거주가 가능해집니다. 이 권리는 단순한 권고가 아닌 법적으로 강제되는 강행규정입니다. 즉, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 전달하면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
2. 계약갱신청구권 행사 기간과 방법
계약갱신청구권은 언제든 행사할 수 있는 것이 아닙니다. 계약 만기일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야만 법적 효력이 발생합니다. 예를 들어, 2022년 12월 10일에 계약한 세입자는 2024년 12월 10일이 만기일이라면 2024년 6월 10일부터 10월 9일 자정까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다. 행사 방법은 다양합니다. 전화, 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등으로 전달할 수 있으나 법적 증거를 남길 수 있는 방식을 권장합니다. 내용증명 우편이나 문자, 이메일 캡처 등은 분쟁 시 중요한 자료가 됩니다.
3. 묵시적 갱신과 명시적 계약갱신요구권은 다르다
계약이 종료되었음에도 양측이 별다른 조치 없이 거주가 계속되는 경우, 이를 묵시적 갱신이라 합니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않기 때문에, 묵시적 갱신 후에도 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 따라서, ‘이미 묵시적으로 연장했으니 권리를 행사할 수 없다’는 주장은 사실이 아닙니다. 중요한 것은 명시적으로 계약갱신청구권을 행사했는가입니다.
4. 계약갱신청구권과 관련된 특약은 무효
간혹 임대차 계약서에 “계약갱신청구권을 행사하지 않겠다”는 특약이 들어가 있는 경우가 있습니다. 그러나 이는 무효입니다.
주택임대차보호법은 강행규정이기 때문에 세입자의 권리를 사전에 포기하는 어떤 약정도 법적 효력을 갖지 않습니다. 임대인과 세입자 간에 "만기 시 무조건 나가겠다"는 합의가 있었더라도 세입자는 법적으로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
5. 계약 연장 후 중도해지, 중개비는 누가?
세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장한 후, 중도에 계약을 해지하고자 하는 경우, 해지는 통보 후 3개월 이후에 효력이 발생합니다. 즉, 통보하고 바로 나갈 수 있는 것은 아니며, 임대인은 통보일로부터 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다. 이때 자주 논란이 되는 부분이 중개비(복비) 부담 주체입니다. 새로운 세입자를 들이기 위한 중개비는 누가 부담해야 할까요? 정답은 임대인입니다. 왜냐하면 계약갱신요구권을 행사한 연장 계약은 세입자가 정상적으로 중도해지를 할 수 있도록 인정한 구조이기 때문입니다.
6. 임대료 인상은 최대 5%, 무조건은 아님
계약갱신청구권을 사용하면 임대인은 최대 5% 범위 내에서만 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 하지만 이 역시 무조건 5%를 올릴 수 있다는 의미는 아닙니다. 임대료 인상은 세입자의 동의가 있어야 하고, 세입자가 동의하지 않는다면 종전 조건을 유지해야 합니다. 임대인의 일방적인 5% 인상은 법적 효력이 없습니다.
7. 전세에서 월세로 전환, 가능할까?
원칙적으로는 불가능합니다. 계약갱신청구권은 종전 계약과 동일한 조건으로 연장되기 때문에, 전세를 월세로, 월세를 전세로 바꾸는 것은 조건 변경에 해당합니다. 다만 세입자의 동의가 있는 경우에만 가능하며, 전세에서 월세로 전환할 경우 적용할 수 있는 전월세 전환율은 최대 2.5%입니다.
8. 계약갱신청구권 거부가 가능한 5가지 사유
계약갱신청구권은 강력한 권리지만, 임대인도 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있습니다. 법에서 정한 9가지 거절 사유는 아래와 같습니다.
이러한 거절은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 명확히 고지해야 하며, 내용증명 등 증거를 남기는 방식이 좋습니다.
9. 실거주 거부 후 제삼자에게 임대 시 손해배상
임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부해 놓고, 이후 제삼자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 책임을 져야 합니다.
다음 중 가장 큰 금액을 기준으로 배상하게 됩니다. 1) 기존 환산임대료 3개월분 2) 기존과 새로운 환산임대료 차액의 2년 치 3) 세입자가 입은 실제 손해액. 실제 판례에서도 세입자가 계약갱신을 요구하지 않았더라도 임대인이 실거주 목적이라고 해놓고 다시 임대한 경우, 2,250만 원의 손해배상 판결을 받은 바 있습니다.
계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정성을 보호하기 위한 제도입니다. 하지만 임대인에게는 불리하게 작용할 수도 있고, 세입자 역시 이를 무조건적으로 이용해서는 안 됩니다. 임대차 계약은 결국 사람과 사람 간의 약속이자 신뢰의 결과물입니다. 법적인 권리와 제도도 중요하지만, 궁극적으로는 협의와 상호 존중을 바탕으로 한 현명한 계약 운영이 필요합니다. 다음 글에서는 계약갱신청구권을 사용하는 3가지 방법에 대해서 자세히 알아보겠습니다.